Resposta curta
Uma proposta de compra deve identificar comprador, vendedor e imóvel pela matrícula, trazer preço, forma de pagamento, valor e natureza do sinal, prazo para escritura, condições (como aprovação de financiamento), quem paga cada despesa e o prazo de validade da oferta. O sinal segue as regras de arras dos arts. 417 a 420 do Código Civil.
A proposta é o primeiro documento em que comprador e vendedor dizem “sim” para as mesmas condições. Quanto mais vaga ela for, mais coisas ficam para negociar na hora do contrato — e é nessa segunda negociação que muito negócio fechado se desfaz.
Checklist da proposta
- Partes: nome, CPF e estado civil de comprador e vendedor (cônjuge também assina quando exigido).
- Imóvel: endereço e número da matrícula no cartório de registro.
- Preço e pagamento: valor total, sinal, parcelas, recursos próprios, FGTS e financiamento, com datas.
- Condição suspensiva: se o negócio depende de aprovação de crédito, diga o prazo e o que acontece se for negado.
- Despesas: ITBI, escritura, registro e certidões — normalmente do comprador, mas escreva.
- Entrega: data da posse e estado do imóvel (com ou sem móveis, desocupado).
- Validade da oferta: em geral de 3 a 7 dias.
Sinal: confirmatório ou penitencial
| Arras confirmatórias | Arras penitenciais | |
|---|---|---|
| Base legal | Arts. 417 a 419 do Código Civil | Art. 420 do Código Civil |
| Permite desistir? | Não — o sinal confirma o negócio | Sim — a proposta prevê o direito de arrependimento |
| Se o comprador desiste | Perde o sinal; o vendedor pode buscar indenização maior, se provar prejuízo | Perde o sinal, e nada mais |
| Se o vendedor desiste | Devolve o sinal mais o equivalente, com correção, juros e honorários | Devolve o sinal mais o equivalente, e nada mais |
Proposta aceita pode ser seguida de contrato de compromisso de compra e venda, que detalha o que a proposta resumiu. Mesmo assim, a proposta bem feita já é documento — e é ela que mostra o que foi combinado se a negociação degringolar.
Perguntas frequentes
- Proposta assinada obriga quem a fez?
- Em regra, sim: pelo art. 427 do Código Civil, a proposta obriga o proponente, salvo se o contrário resultar dos termos dela, da natureza do negócio ou das circunstâncias. Por isso o prazo de validade precisa estar escrito.
- Quem guarda o sinal até a escritura?
- Pode ir direto ao vendedor ou ficar depositado conforme combinado na proposta. O importante é que exista recibo identificando o pagamento como sinal e a natureza dele (confirmatório ou penitencial).
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