Resposta curta
Captação consistente vem de rotina, não de oportunidade: reservar blocos fixos na semana para a base de clientes antigos, indicações, prédios e condomínios da região e proprietários com imóvel parado em outro anúncio. Na visita, avalie com dados de mercado, combine a autorização por escrito e defina fotos e preço antes de publicar.
Imobiliária sem imóvel bom não tem o que oferecer ao lead que chega. E a captação costuma ser a primeira atividade sacrificada quando a semana aperta, porque o resultado só aparece meses depois. A saída é tirá-la do improviso.
As fontes que mais rendem
- Clientes que já compraram com você. Quem comprou há cinco ou dez anos pode estar pensando em trocar de imóvel — e confia em quem já fez negócio com ele.
- Inquilinos e proprietários da carteira de locação. Proprietário que aluga um imóvel muitas vezes tem outro; inquilino antigo pode estar pronto para comprar.
- Prédios e condomínios da região. Porteiro, zelador e síndico sabem quem vai se mudar antes de qualquer portal.
- Anúncios parados. Imóvel anunciado há meses pelo próprio dono é um proprietário que já descobriu que vender sozinho é difícil.
- Indicação de parceiros. Despachantes, arquitetos, advogados de família e inventário encontram imóveis em transição.
Como dividir a semana
| Bloco | Atividade | Meta sugerida |
|---|---|---|
| Segunda, 1h | Ligações para a base de clientes antigos | 10 contatos |
| Terça, 2h | Ronda em 3 a 5 prédios da região | Contato com portaria e síndico |
| Quarta, 1h | Abordagem de anúncios parados | 5 proprietários |
| Quinta, 1h | Retorno a parceiros e indicações | Atualizar quem indicou |
| Sexta, 1h | Visitas de avaliação marcadas na semana | Fechar autorizações |
Na visita ao proprietário
- 1
Leve dados, não opinião
Imóveis comparáveis anunciados e vendidos na região. Preço acima do mercado é a principal razão de imóvel encalhado.
- 2
Combine por escrito
Autorização de venda com prazo, comissão e se há exclusividade. Sem documento, a comissão vira discussão.
- 3
Agende as fotos
Com o imóvel arrumado e em horário de boa luz. A foto é o anúncio.
- 4
Registre tudo no sistema
Chaves, documentos, condições de visita e contato do proprietário — para qualquer corretor da equipe conseguir atender.
Perguntas frequentes
- Vale a pena pedir exclusividade?
- Para a imobiliária, a exclusividade justifica investir em foto, anúncio e divulgação. Para o proprietário, só faz sentido se vier com contrapartida clara: plano de divulgação, prazo definido e relatório de visitas. Sem isso, a conversa tende a travar.
- Por quanto tempo fazer a autorização de venda?
- Prazo curto demais não dá tempo de vender; longo demais assusta o proprietário. Muitas imobiliárias trabalham com alguns meses e renovação combinada, revendo preço e estratégia na renovação.
- O que fazer quando o proprietário quer anunciar acima do mercado?
- Mostrar os comparáveis e combinar uma data para rever o preço se não houver visitas. Um combinado escrito (“se em 45 dias não tivermos X visitas, revisamos”) evita a discussão depois.
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