Modelo de contrato de locação residencial

1. 01

   Das partes

   LOCADOR: [NOME], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], CPF [CPF], residente em [ENDEREÇO].
   LOCATÁRIO: [NOME], [nacionalidade], [estado civil], [profissão], CPF [CPF], residente em [ENDEREÇO].

   Por que importa: Estado civil não é formalidade: em imóvel de casal, a ausência de anuência do cônjuge pode ser questionada depois. CPF completo é o que permite cobrança e consta na DIMOB.

2. 02

   Do objeto

   O LOCADOR dá em locação ao LOCATÁRIO, para fim exclusivamente residencial, o imóvel situado em [ENDEREÇO COMPLETO], matrícula nº [Nº] do [CARTÓRIO], composto de [DESCRIÇÃO].

   Por que importa: Dizer que a finalidade é residencial importa: locação comercial segue outras regras de renovação e retomada. O número da matrícula evita dúvida sobre qual unidade foi alugada.

3. 03

   Do prazo

   A locação é ajustada pelo prazo de 30 (trinta) meses, com início em [DATA] e término em [DATA], independentemente de aviso, notificação ou interpelação.

   Por que importa: Com 30 meses ou mais, findo o prazo o locador pode retomar sem justificar (art. 46). Abaixo disso, a retomada ao término exige uma das hipóteses legais — é a razão de o mercado padronizar em 30.

4. 04

   Do aluguel e do reajuste

   O aluguel mensal é de R$ [VALOR] ([VALOR POR EXTENSO]), com vencimento todo dia [DIA] do mês [subsequente/de referência].
   O valor será reajustado anualmente, no mês de [MÊS-BASE], pela variação acumulada em 12 meses do [ÍNDICE].

   Por que importa: Escrever “reajuste pela inflação” é o erro que mais gera disputa: existem ao menos quatro índices que cabem na descrição, com resultados bem diferentes. Índice e mês-base precisam estar nomeados.

5. 05

   Da garantia

   A presente locação é garantida por [caução em dinheiro / fiador / seguro-fiança / cessão de quotas de fundo de investimento], na forma do art. 37 da Lei 8.245/91.

   Por que importa: Só uma garantia por contrato — o parágrafo único do art. 37 veda a cumulação, e exigir fiador e caução juntos é nulo. Se for caução em dinheiro, o teto é 3 meses de aluguel, depositados em poupança conjunta.

6. 06

   Dos encargos

   Correrão por conta do LOCATÁRIO: consumo de água, energia, gás, condomínio ordinário e IPTU [se assim pactuado].
   Correrão por conta do LOCADOR: despesas condominiais extraordinárias, fundo de reserva, obras estruturais e o seguro contra incêndio [se assim pactuado].

   Por que importa: A lei separa despesa ordinária de extraordinária. Sem essa divisão escrita, toda cobrança de fundo de reserva ou obra vira discussão no meio do contrato.

7. 07

   Do estado do imóvel

   O LOCATÁRIO recebe o imóvel no estado descrito no TERMO DE VISTORIA anexo, que integra este contrato, e obriga-se a devolvê-lo nas mesmas condições, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal.

   Por que importa: É a cláusula que o inquilino cumpre e que o proprietário cobra — mas ela é inexequível sem laudo de entrada detalhado. Sem vistoria anexa, vira palavra contra palavra.

8. 08

   Das benfeitorias

   As benfeitorias necessárias serão indenizadas. As úteis somente quando previamente autorizadas por escrito. As voluptuárias não serão indenizadas, podendo ser levantadas se não afetarem a estrutura.

   Por que importa: Sem isso, qualquer reforma feita por conta própria vira pedido de indenização ou de retenção do imóvel no fim da locação.

9. 09

   Da multa e da rescisão

   A infração de qualquer cláusula sujeita o infrator a multa de [3 aluguéis]. Na devolução antecipada, a multa será proporcional ao período restante.
   O atraso no pagamento sujeita o LOCATÁRIO a multa de [2%] e juros de [1% ao mês], além de correção monetária.

   Por que importa: A proporcionalidade da multa por devolução antecipada é exigência legal (art. 4º). Multa cheia independentemente do tempo cumprido costuma ser reduzida em juízo.

10. 10

    Do foro

    Fica eleito o foro da situação do imóvel para dirimir as questões oriundas deste contrato.

    Por que importa: Em locação, a competência é a do lugar do imóvel — eleger outro foro tende a ser afastado.

Erros que mais aparecem

• Exigir fiador e caução no mesmo contrato: é nulo pelo art. 37, parágrafo único.
• Caução acima de três meses de aluguel, ou guardada em conta da imobiliária em vez de poupança conjunta.
• Prazo de 12 meses achando que garante a retomada ao fim — não garante; só a partir de 30.
• “Reajuste pela inflação”, sem nomear o índice e o mês-base.
• Contrato sem termo de vistoria anexo, o que esvazia a obrigação de devolver como recebeu.
• Multa cheia por devolução antecipada, ignorando a proporcionalidade da lei.