Vistoria de imóvel: entrada, saída e o que registrar
A vistoria de entrada registra o estado do imóvel antes da mudança, com fotos datadas e descrição cômodo a cômodo, e vira anexo do contrato. A de saída compara com esse registro. A diferença entre as duas define o que o locatário repara — descontado o desgaste natural do uso, que é do proprietário.
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A vistoria é o documento mais barato de produzir e o que mais evita prejuízo. A Lei do Inquilinato obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso e o locatário a devolvê-lo como recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Sem laudo de entrada, nenhuma dessas obrigações é demonstrável.
O que registrar, cômodo a cômodo
| Item | O que descrever |
|---|---|
| Paredes e teto | Cor, tipo de tinta, manchas, furos, trincas |
| Piso | Material, riscos, peças soltas ou trincadas |
| Portas e janelas | Funcionamento, fechaduras, vidros, trincos, telas |
| Elétrica | Cada tomada e interruptor testado, lâmpadas presentes |
| Hidráulica | Torneiras, descarga, ralos, sinais de infiltração sob a pia |
| Armários | Estado das portas, dobradiças, corrediças, interior |
| Chaves | Quantidade entregue de cada uma, incluindo controle de portão |
| Medidores | Número de série e leitura de água, luz e gás no dia |
Desgaste natural x dano
A linha divisória é se o efeito viria do simples passar do tempo com uso normal. Tinta desbotada depois de três anos é desgaste. Parede furada para instalar prateleira é alteração. Piso arranhado por móvel arrastado é dano.
Na prática, quanto mais específico o laudo de entrada, menos espaço para interpretação. “Sala em bom estado” não sustenta nada; “parede leste com duas manchas de infiltração de aproximadamente 15 cm, fotos 12 e 13” sustenta.
Como fazer na prática
- 1
Vistorie com o imóvel vazio e iluminado
Móvel esconde defeito, e foto escura não serve de prova. Se possível, faça durante o dia.
- 2
Fotografe cada ambiente por inteiro e depois os detalhes
A foto ampla situa; a de detalhe comprova. Garanta que a data esteja registrada no arquivo.
- 3
Descreva por escrito o que a foto não mostra
Cheiro de umidade, torneira que pinga, porta que não fecha.
- 4
Assine com as duas partes e anexe ao contrato
Laudo não assinado é rascunho. Entregue uma cópia ao locatário no ato.
- 5
Na saída, repita o mesmo roteiro na mesma ordem
Comparar fica trivial quando os dois documentos seguem a mesma estrutura.
Perguntas frequentes
- A vistoria de imóvel é obrigatória?
- A lei não impõe um laudo formal, mas obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural. Sem vistoria de entrada, essa obrigação não é demonstrável — na prática, o laudo é indispensável.
- Quem paga a pintura no fim da locação?
- Depende do que a comparação entre as vistorias mostrar. Desbotamento por tempo de uso é do proprietário; parede suja, furada ou pintada de outra cor sem autorização é do locatário. Contrato que exige pintura nova independentemente do estado tem sido questionado judicialmente.
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