Modelo de contrato de administração de imóveis

1. 01

   Do objeto

   O PROPRIETÁRIO contrata a IMOBILIÁRIA, CRECI nº [Nº], para administrar a locação do imóvel situado em [ENDEREÇO], compreendendo: captação e seleção de locatários, elaboração do contrato, vistorias, cobrança dos aluguéis e encargos, repasse, reajustes e prestação de contas.

   Por que importa: Listar o que está incluído evita que cada serviço extra vire negociação. E deixa explícito o que NÃO está, por exclusão.

2. 02

   Da remuneração

   Taxa de administração: [10]% sobre o valor do aluguel mensal efetivamente recebido.
   Taxa de intermediação: [1] aluguel, devida a cada nova locação intermediada.

   Por que importa: Confundir as duas é a maior fonte de atrito com o proprietário. Elas têm fatos geradores diferentes e precisam aparecer separadas, com a base de cálculo explícita — sobre o aluguel, e não sobre o total recebido com encargos.

3. 03

   Do repasse e da prestação de contas

   O repasse será efetuado até o dia [DIA] de cada mês, por transferência à conta indicada, acompanhado de demonstrativo discriminando aluguel recebido, taxa de administração e despesas do período, com os respectivos comprovantes.

   Por que importa: Data previsível e extrato com comprovante valem mais para o proprietário do que meio ponto na taxa. Repasse sem demonstrativo é a causa nº 1 de perda de carteira.

4. 04

   Da inadimplência

   Em caso de atraso do locatário, a IMOBILIÁRIA adotará a régua de cobrança a partir do primeiro dia útil seguinte ao vencimento, informando o PROPRIETÁRIO em [Nº] dias. A IMOBILIÁRIA não responde pelo pagamento do aluguel, salvo garantia expressamente contratada.

   Por que importa: Deixa claro que administrar não é garantir. Muito proprietário assume que a imobiliária cobre o calote — e descobre o contrário no pior momento.

5. 05

   Das despesas

   A IMOBILIÁRIA fica autorizada a efetuar reparos de urgência até o limite de R$ [VALOR] independentemente de consulta prévia, deduzindo-os do repasse. Acima desse valor, dependerá de autorização escrita.

   Por que importa: Sem alçada definida, cano estourado num sábado vira impasse: ou a imobiliária gasta sem autorização, ou o imóvel espera.

6. 06

   Do prazo e da rescisão

   O presente contrato vigora por prazo indeterminado, podendo ser denunciado por qualquer das partes mediante aviso escrito com [30] dias de antecedência, sem ônus, prestadas as contas pendentes.

   Por que importa: Contrato de administração com fidelidade longa afasta proprietário. O que retém carteira é prestação de contas, não cláusula de saída.

Erros que mais aparecem

• Não separar taxa de administração de taxa de intermediação.
• Deixar a base de cálculo ambígua — se a taxa incide sobre o aluguel ou sobre o total com encargos.
• Repasse sem data fixa.
• Não definir alçada para reparo de urgência.
• Dar a entender que a imobiliária garante o aluguel quando não há garantia contratada.