Contrato de locação: o que não pode faltar
Um contrato de locação residencial precisa identificar as partes e o imóvel, fixar valor e data de pagamento, prazo, índice e periodicidade de reajuste, garantia, responsabilidades por benfeitorias e a vistoria de entrada. A Lei 8.245/1991 permite apenas uma garantia por contrato: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento.
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O essencial
- Qualificação completa de locador, locatário e garantidor, com CPF e estado civil.
- Descrição do imóvel com endereço e número de matrícula.
- Valor do aluguel, data de vencimento e forma de pagamento.
- Prazo da locação e o que acontece no vencimento.
- Índice de reajuste e periodicidade — o reajuste só pode ser anual.
- Garantia escolhida, uma só.
- Quem paga IPTU, condomínio, seguro-incêndio e taxas.
- Regras sobre benfeitorias e se há direito a indenização ou retenção.
- Termo de vistoria de entrada, anexo ao contrato.
- Multa por rescisão antecipada e por atraso.
Garantia: uma só, e nunca duas
O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista as garantias admitidas, e o parágrafo único é explícito ao vedar mais de uma no mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo é nulo — e é um erro que ainda aparece com frequência.
| Garantia | Como funciona | Limite legal |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito em conta poupança em nome das duas partes, devolvido com correção no fim | Máximo de 3 meses de aluguel (art. 38, §2º) |
| Fiador | Terceiro responde pela dívida; costuma-se exigir imóvel quitado | Sem limite de valor |
| Seguro-fiança | Seguradora cobre inadimplência mediante prêmio pago pelo locatário | Conforme apólice |
| Cessão de quotas de fundo | Quotas de fundo de investimento dadas em garantia | Conforme o fundo |
Reajuste
O reajuste é anual e o índice é livremente pactuado. O IGP-M foi por décadas o padrão do setor, mas depois dos anos em que oscilou muito acima da inflação ao consumidor, o IPCA passou a ser cada vez mais adotado em contrato residencial. Escreva o índice escolhido e o mês-base — “reajuste pela inflação” é vago e gera disputa.
Prazo e denúncia
Em contrato residencial escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo, o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar — é a chamada denúncia vazia, do artigo 46. Com prazo inferior, a retomada ao fim do contrato exige um dos motivos previstos em lei. É por isso que o contrato de 30 meses virou padrão de mercado.
Vistoria é parte do contrato
O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso. Sem laudo de entrada detalhado, com fotos datadas, essa cláusula é inexequível na prática — a discussão vira palavra contra palavra.
Perguntas frequentes
- Pode exigir fiador e caução no mesmo contrato?
- Não. O artigo 37 da Lei 8.245/1991 permite apenas uma modalidade de garantia por contrato, e a exigência de duas é nula.
- Qual o valor máximo da caução?
- Três meses de aluguel, conforme o artigo 38, §2º. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido corrigido ao fim da locação.
- De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
- Uma vez por ano. A periodicidade mínima de doze meses é regra geral de reajuste de contratos no Brasil, e o índice usado é o que estiver escrito no contrato.
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