Resposta curta
Pelo art. 4º da Lei 8.245/1991, o inquilino que devolve o imóvel antes do fim do prazo paga a multa prevista no contrato proporcional ao tempo que falta cumprir. Exemplo: multa de três aluguéis, contrato de 30 meses, saída após 12 meses — paga-se 18/30 da multa. Transferência pelo empregador, com aviso de 30 dias, dispensa a multa.
É uma das dúvidas mais frequentes no balcão da imobiliária e uma das que mais geram atrito, porque muito contrato ainda traz a multa “cheia” de três aluguéis sem dizer como ela se reduz. A lei resolve isso há tempo — e a regra vale mesmo que o contrato não fale em proporcionalidade.
O que diz a lei
O art. 4º da Lei 8.245/1991 estabelece que, durante o prazo do contrato, o locador não pode retomar o imóvel, mas o locatário pode devolvê-lo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato — ou, se não houver multa no contrato, a que o juiz fixar.
O parágrafo único do mesmo artigo dispensa a multa quando a devolução decorre de transferência do inquilino pelo empregador, público ou privado, para trabalhar em outra localidade, desde que ele avise o locador por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Como fazer a conta
- 1
Ache o valor da multa cheia
O que o contrato prevê — no mercado, o mais comum é o equivalente a três aluguéis.
- 2
Conte os meses que faltam
Prazo total do contrato menos os meses já cumpridos até a entrega das chaves.
- 3
Aplique a proporção
Multa cheia × meses restantes ÷ prazo total.
| Item | Valor |
|---|---|
| Aluguel | R$ 2.000,00 |
| Multa contratual (3 aluguéis) | R$ 6.000,00 |
| Prazo do contrato | 30 meses |
| Meses cumpridos | 12 |
| Meses restantes | 18 |
| Multa devida | R$ 6.000 × 18 ÷ 30 = R$ 3.600,00 |
E depois que o prazo acaba?
Terminado o prazo determinado sem renovação por escrito, o contrato segue por prazo indeterminado. A partir daí, pelo art. 6º, o inquilino pode sair sem multa, bastando avisar por escrito com 30 dias de antecedência. Se não avisar, o locador pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel e encargos.
Perguntas frequentes
- O contrato pode prever multa maior que três aluguéis?
- A lei não fixa um teto numérico para a multa rescisória da locação residencial, mas multa desproporcional pode ser reduzida pelo juiz (art. 413 do Código Civil). Três aluguéis é o padrão de mercado justamente por ser raramente contestado.
- O locador pode pedir o imóvel de volta antes do prazo?
- Não, salvo nas hipóteses do art. 9º da lei: acordo entre as partes, infração contratual, falta de pagamento ou necessidade de reparos urgentes exigidos pelo poder público.
Na hora da entrega das chaves
- 1Confira a data de início e o prazo no contrato, não na memória de ninguém.
- 2Calcule a multa proporcional e mostre a conta por escrito ao inquilino.
- 3Faça a vistoria de saída e separe o que é reparo do que é multa.
- 4Some aluguéis e encargos até a data da entrega, proporcionais aos dias.
- 5Emita um termo de entrega de chaves com tudo discriminado.
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