Resposta curta
A Lei 8.245/1991 admite quatro garantias: caução, fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento — e só uma por contrato. A caução em dinheiro vai até três aluguéis; o fiador não custa nada ao inquilino, mas é cada vez mais difícil de conseguir; o seguro-fiança tem custo anual e análise de crédito própria.
A escolha da garantia define quanto tempo a locação leva para fechar, quem fica de fora da análise e o que acontece no dia em que o aluguel atrasa. Vale a imobiliária ter uma política clara — e explicar as opções antes que o cliente se apaixone pelo imóvel.
O que a lei permite
O art. 37 da Lei 8.245/1991 lista as modalidades: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O parágrafo único é taxativo: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma garantia no mesmo contrato. Exigir duas é contravenção penal (art. 43, II).
| Garantia | Custo para o inquilino | O que observar |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Até 3 aluguéis, devolvidos no fim | Limite do art. 38, §2º; deve ser depositada em caderneta de poupança, com rendimento revertido ao inquilino |
| Fiança | Nenhum, em dinheiro | Fiador com imóvel e renda compatíveis; o imóvel do fiador pode ser penhorado mesmo sendo bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII) |
| Seguro-fiança | Prêmio pago à seguradora, normalmente anual | Análise de crédito da seguradora; verificar o que a apólice cobre além do aluguel |
| Cessão de quotas de fundo | Valor aplicado fica bloqueado | Pouco usada; exige fundo e instituição que operem a modalidade |
Como escolher
- Agilidade: caução e seguro-fiança fecham em dias; fiador depende de terceiro reunir documentos.
- Valor do aluguel: em aluguel alto, três meses de caução podem não cobrir uma inadimplência longa somada aos reparos.
- Perfil do inquilino: quem tem renda comprovável mas não tem fiador tende a preferir caução ou seguro.
- Política do proprietário: combine antes. Mudar a garantia aceita depois da proposta é a maneira mais rápida de perder o cliente.
Perguntas frequentes
- O fiador pode sair da fiança?
- Pode, quando a locação passa a vigorar por prazo indeterminado: ele notifica o locador e continua responsável por 120 dias depois da notificação (art. 40, X). O locador, então, pode exigir do inquilino nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).
- A caução precisa ser em dinheiro?
- Não. O art. 38 admite caução em bens móveis ou imóveis. A de bens móveis é registrada em cartório de títulos e documentos; a de imóvel, averbada à margem da matrícula. Em dinheiro, o limite é de três aluguéis.
- O que acontece se o contrato tiver duas garantias?
- A lei diz que a cláusula é nula (art. 37, parágrafo único) e trata a exigência como contravenção penal (art. 43, II). Na prática, o locador corre o risco de ficar sem a garantia que achava ter.
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