Resposta curta
O IGP-M (FGV) reflete preços no atacado e na construção e oscila mais; o IPCA (IBGE) mede a inflação do consumidor e é mais estável. Nos 12 meses até setembro de 2026, o IGP-M acumulou +3,35% e o IPCA +4,58%. O contrato pode adotar qualquer um, com reajuste no mínimo anual.
Durante décadas o IGP-M foi o “índice do aluguel” por costume. A disparada dele em 2020 e 2021, muito acima da inflação do consumidor, levou boa parte do mercado a migrar para o IPCA — e mostrou que a escolha do índice não é detalhe de cláusula.
O que cada índice mede
| IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|
| Quem calcula | Fundação Getulio Vargas (FGV) | IBGE |
| O que entra | Preços ao produtor (atacado), ao consumidor e da construção civil | Preços ao consumidor para famílias de 1 a 40 salários mínimos |
| Comportamento | Sensível a câmbio e commodities; oscila mais e pode ficar negativo | Mais estável; é o índice da meta de inflação |
| Acumulado 12 meses (até setembro de 2026) | +3,35% | +4,58% |
O que a lei exige
A Lei 8.245/1991 deixa o índice à escolha das partes. O limite vem da Lei 10.192/2001, que proíbe reajuste com periodicidade inferior a um ano. Fora isso, o que vale é o que está escrito — por isso a cláusula precisa dizer o índice, o mês-base e o que acontece se ele deixar de existir.
- Índice nomeado e fonte: “IPCA, apurado pelo IBGE”, não “índice oficial”.
- Mês-base: normalmente o mês de início do contrato, com aplicação a cada 12 meses.
- Índice substituto: qual usar se o escolhido for extinto.
- Variação negativa: diga se o aluguel pode cair ou se fica mantido. Com o IGP-M, isso já aconteceu em períodos de 12 meses.
Como aplicar o reajuste
- 1
Confirme o mês-base
É o que está na cláusula — normalmente o mês de início do contrato.
- 2
Pegue o acumulado de 12 meses
Do índice escolhido, até o último mês divulgado antes do aniversário do contrato.
- 3
Aplique sobre o aluguel atual
Novo aluguel = aluguel atual × (1 + acumulado em %/100).
- 4
Avise por escrito
Com a conta, o índice e o período usado. Reajuste comunicado sem memória de cálculo é reajuste contestado.
| Aluguel atual | Pelo IGP-M (+3,35%) | Pelo IPCA (+4,58%) |
|---|---|---|
| R$ 2.000,00 | R$ 2.067,00 | R$ 2.091,60 |
Perguntas frequentes
- Posso trocar o índice no meio do contrato?
- Por acordo entre locador e inquilino, sim, registrado em aditivo. Mudança imposta por uma das partes não vale. O momento natural é o aniversário do contrato, junto do reajuste.
- E se o índice acumulado for negativo?
- Depende do que a cláusula diz. Se ela não tratar do assunto, o reajuste negativo vira discussão entre as partes — por isso a recomendação de prever expressamente se o aluguel pode cair ou se fica mantido.
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