# Imobiliaria.pro — conteúdo completo

> Sistema de gestão para imobiliárias: CRM, cadastro de imóveis, site
> próprio e integração com portais. Este arquivo reúne todo o conteúdo
> editorial do site em um documento, para leitura por agentes.

Gerado em 2026-08-04. Fonte: https://imobiliaria.pro

## Planos e preços

| Plano | Preço/mês | Imóveis | Usuários |
|---|---|---|---|
| Starter | R$ 197 | 50 | 2 |
| Profissional | R$ 397 | 200 | 5 |
| Enterprise | R$ 797 | ilimitado | ilimitado |

Teste de 14 dias sem cartão de crédito. Sem taxa de implantação, sem
cobrança por usuário adicional dentro do limite do plano e sem cobrança por
lead recebido.

## Recursos

### CRM imobiliário
https://imobiliaria.pro/crm-imobiliario

Um CRM imobiliário centraliza contatos, imóveis e negociações em um lugar só, mostrando em que etapa está cada cliente e qual corretor responde por ele. No Imobiliaria.pro, o CRM inclui funil visual, distribuição automática de leads, agenda de visitas, histórico de atendimento e relatório de conversão por origem.

O problema que um CRM imobiliário resolve não é organização — é esquecimento. Lead que chegou no fim do dia e ninguém retornou, visita marcada que ninguém confirmou, proposta que ficou de ser respondida na segunda-feira. Cada um desses custa um negócio, e nenhum aparece em relatório nenhum quando o controle está na cabeça das pessoas.

### O que está incluído

- Funil visual com as etapas do seu processo, do primeiro contato à assinatura.
- Entrada automática de leads do site e dos portais, já com a origem registrada.
- Distribuição entre corretores por regra — rodízio, região ou tipo de imóvel.
- Agenda de visitas integrada, com lembrete para o corretor e confirmação para o cliente.
- Histórico completo por cliente: toda conversa, visita e proposta no mesmo lugar.
- Perfil de busca do cliente cruzado com a carteira, sugerindo imóveis compatíveis.
- Relatório de conversão por origem, por corretor e por etapa.

### Cada corretor vê a carteira dele

O acesso é por papel: corretor enxerga os próprios clientes, gestor enxerga tudo. Além de ser exigência prática de LGPD, resolve o problema mais antigo do setor — a base que vai embora junto com quem sai.

### Onde o tempo volta

| Antes | Depois |
|---|---|
| Lead chega no e-mail, alguém copia para a planilha | Entra no funil já atribuído a um corretor, com a origem marcada |
| Histórico da conversa no WhatsApp pessoal do corretor | Registrado no cliente, visível para quem assume depois |
| Visita confirmada por ligação, uma a uma | Lembrete automático para as duas pontas |
| Relatório de fechamento montado à mão no fim do mês | Conversão por origem e por corretor sempre atualizada |

**Perguntas frequentes**

**O CRM está incluído em todos os planos?**

Sim. O CRM completo faz parte dos três planos, incluindo o Starter. O que muda entre eles é o limite de imóveis e de usuários, além de recursos como site próprio e integração com portais, que entram a partir do Profissional.

**Dá para importar meus clientes de outro sistema ou planilha?**

Dá. A importação aceita CSV e Excel, e o mais importante é preparar os dados antes — limpar duplicados e padronizar telefones evita quase todo o retrabalho.

### Site para imobiliária
https://imobiliaria.pro/site-para-imobiliaria

O site próprio da imobiliária publica sua carteira em um endereço seu, com uma página individual por imóvel. No Imobiliaria.pro, o conteúdo é entregue pronto pelo servidor e acompanha dados estruturados de preço, área e localização — o que o torna legível tanto para o Google quanto para buscadores de IA, que não executam JavaScript.

Portal cobra por lead e o anúncio some quando a verba acaba. O site próprio é o único canal em que o imóvel continua trabalhando depois — e onde o contato chega direto, sem intermediário.

### Por que a maioria dos sites de imobiliária não aparece

Dois erros explicam quase todos os casos. O primeiro é o imóvel não ter endereço próprio: abre numa janela sobreposta, a barra do navegador não muda, e não há o que indexar nem o que mandar por WhatsApp.

O segundo é mais sutil e hoje custa mais caro. Sites feitos inteiramente em JavaScript entregam uma página vazia e montam o conteúdo no navegador. O Google até dá conta disso. Já GPTBot, ClaudeBot e PerplexityBot — os robôs do ChatGPT, do Claude e do Perplexity — baixam o HTML, leem o que houver e vão embora. Eles não executam JavaScript. Para eles, esse site é uma página em branco.

> Teste no seu site atual: botão direito, “exibir código-fonte da página”, e procure o texto de um anúncio. Se não estiver lá, o robô também não encontra.

### Como o nosso é feito

- Uma página por imóvel, com endereço permanente que continua válido depois.
- Conteúdo entregue pronto pelo servidor, legível sem executar JavaScript.
- Dados estruturados por anúncio: preço, área, quartos, vagas e localização.
- Sitemap atualizado no momento da publicação, com aviso aos buscadores.
- Busca por finalidade, tipo, bairro, faixa de preço e características.
- Formulário de contato que cai direto no CRM, com a origem registrada.
- Endereço próprio da sua imobiliária, com certificado de segurança incluso.
- Identidade visual com sua logo e suas cores.

**Perguntas frequentes**

**O site está incluído no plano?**

Está incluído a partir do plano Profissional. O Starter não inclui site nem integração com portais.

**Posso usar meu próprio domínio?**

Pode. Você aponta o seu domínio para o site e o certificado de segurança é emitido automaticamente. Enquanto isso, o site já funciona num endereço nosso.

**Preciso cadastrar o imóvel duas vezes, no sistema e no site?**

Não. O site publica direto do cadastro do sistema. Ao marcar o imóvel como vendido ou alugado, ele sai do site automaticamente.

### Gestão de locação e administração de aluguéis
https://imobiliaria.pro/gestao-de-locacao

A gestão de locação cuida do contrato depois da assinatura: cobrança mensal, controle de recebimento, régua de inadimplência, reajuste anual pelo índice pactuado, repasse ao proprietário com extrato detalhado e consolidação dos dados exigidos na DIMOB.

Administrar aluguel é um negócio de repetição: todo mês, para cada contrato, a mesma sequência de cobrar, receber, descontar, repassar e prestar contas. O erro custa caro justamente porque se repete — um reajuste esquecido some doze vezes antes de alguém notar.

### O ciclo mensal

1. **Cobrança gerada automaticamente** — Todo contrato ativo gera a cobrança do mês na data configurada.
2. **Régua de inadimplência a partir do primeiro dia** — Aviso automático no vencimento e nos dias seguintes, antes de o atraso virar dois meses.
3. **Baixa do recebimento** — O contrato passa a em dia e o valor entra na conta de repasse.
4. **Repasse com extrato** — O proprietário recebe o líquido e o demonstrativo de cada desconto do período.
5. **Reajuste no mês-base** — O sistema avisa quando o contrato completa doze meses e aplica o índice pactuado.

### E no fim do ano, a DIMOB

Quando cada recebimento foi lançado na data em que ocorreu e os CPFs estão completos no cadastro, a declaração é exportação de dado. Quando a base está em planilha, fevereiro vira um mês reconstituindo o ano inteiro.

### Também no módulo

- Controle de garantia por contrato: caução, fiador ou seguro-fiança, com vencimento monitorado.
- Divisão de despesas ordinárias e extraordinárias entre inquilino e proprietário.
- Vistoria de entrada e de saída com fotos anexadas ao contrato.
- Alerta de contrato próximo do vencimento, para renovar antes de virar indeterminado.
- Controle de chaves: quem retirou, quando e se devolveu.

**Perguntas frequentes**

**O sistema emite boleto?**

A cobrança é gerada e controlada no sistema, com baixa do recebimento e extrato de repasse. A emissão bancária depende da integração contratada com a sua instituição — fale com a gente sobre o seu banco.

**O reajuste é aplicado sozinho?**

O sistema identifica o mês-base, calcula pelo índice pactuado no contrato e avisa. A aplicação é confirmada por você — reajuste automático sem revisão é o tipo de coisa que vira problema com o proprietário.

### Integração com portais imobiliários
https://imobiliaria.pro/integracao-portais

A integração com portais publica os imóveis do seu cadastro no ZAP Imóveis, VivaReal, OLX e Chaves na Mão por meio de um arquivo XML que os portais leem periodicamente. Você cadastra uma vez, escolhe onde cada imóvel aparece, e a retirada acontece sozinha quando o status muda para vendido ou alugado.

Cadastrar o mesmo imóvel em quatro lugares é onde o erro nasce: preço atualizado em um portal e não no outro, imóvel vendido ainda anunciado, foto que ficou só num deles. A integração existe para que exista uma única fonte da verdade.

### Como funciona

O sistema mantém um endereço sempre atualizado com a lista de imóveis publicáveis e todos os dados de cada um. Você informa esse endereço ao portal uma única vez. A partir daí, o portal busca sozinho, em intervalos de algumas horas.

### Controle por imóvel

- Escolha em quais portais cada imóvel deve aparecer — não precisa ser em todos.
- Ordem das fotos definida uma vez e respeitada em todos os canais.
- Descrição específica por portal, quando o formato exigir.
- Status vendido ou alugado retira o anúncio na próxima leitura.
- Registro de qual portal originou cada lead, para medir retorno.

> Meça o retorno por portal contando visitas realizadas, não cliques. É comum descobrir que dois canais respondem pela maior parte do resultado enquanto os outros consomem verba.

**Perguntas frequentes**

**Com quais portais o sistema integra?**

ZAP Imóveis, VivaReal, OLX e Chaves na Mão pelo padrão de integração por XML. Outros portais que aceitem o mesmo padrão também podem ser configurados.

**Quanto tempo leva para o imóvel aparecer no portal?**

Depende da frequência de leitura de cada portal, normalmente algumas vezes por dia. Na primeira carga é comum levar até 24 horas.

**A integração está inclusa no plano?**

Está inclusa a partir do plano Profissional. O contrato com cada portal continua sendo seu, direto com eles.

## Comparativos com outros sistemas

Dados de concorrentes apurados em 03/08/2026. Preços de terceiros mudam —
cada página traz a fonte e a data.

### Imobiliaria.pro x Kenlo
https://imobiliaria.pro/alternativas/kenlo

Um dos maiores ecossistemas do setor imobiliário brasileiro, com CRM (Kenlo Imob), gestão de locação (Kenlo Locação) e produtos de crédito e garantia.

- Preço: a partir de ~R$ 247/mês no plano anual
- Site do cliente: Módulo à parte, contratado separadamente
- Usuário adicional: Sob consulta
- Implantação: Sob consulta
- Teste: Mediante demonstração com consultor

**Onde Kenlo é melhor:**
- Marca consolidada e a maior base instalada entre os sistemas desta lista — é fácil achar profissional que já sabe operar.
- Ecossistema além do software: produtos de garantia locatícia e crédito integrados ao mesmo cadastro.
- Volume de integrações e parcerias que só se constrói com anos de mercado.

**Onde o Imobiliaria.pro é melhor:**
- Preço publicado no site e contratação sem passar por consultor.
- Site do cliente incluído no plano Profissional, não como módulo cobrado à parte.
- 14 dias de teste real, sem cartão e sem agendar demonstração.

A Kenlo faz sentido para operações grandes que querem crédito e garantia no mesmo fornecedor e têm equipe para conduzir uma implantação longa. Se o que você precisa é entrar em operação nesta semana com preço previsível, o modelo dela vai parecer pesado.

### Imobiliaria.pro x Jetimob
https://imobiliaria.pro/alternativas/jetimob

Plataforma com CRM, ERP (vendas, locação e financeiro) e site imobiliário, forte entre imobiliárias de médio porte.

- Preço: a partir de R$ 229/mês no plano anual
- Site do cliente: Sim, em todos os planos
- Usuário adicional: Conforme o plano (1, 5 ou 10 usuários inclusos)
- Implantação: Sob consulta
- Teste: Mediante contato comercial

**Onde Jetimob é melhor:**
- Limite de imóveis muito mais generoso: 250 já no plano de entrada, contra 50 no nosso Starter.
- ERP de locação maduro, com anos de casos reais de administração de aluguel.
- Site incluído desde o plano mais barato — no nosso, só a partir do Profissional.

**Onde o Imobiliaria.pro é melhor:**
- Preço final visível sem clicar em “Ver preços” nem preencher formulário.
- Financeiro, assinatura eletrônica, IA e WhatsApp fazem parte dos nossos planos; na Jetimob são módulos opcionais que somam ao valor final.
- Teste de 14 dias sem cartão e sem falar com vendedor.

Se o seu forte é locação e você tem carteira grande, a Jetimob é uma escolha sólida e o limite de imóveis dela provavelmente te serve melhor. Compare o preço final somando os módulos opcionais que você realmente vai usar — é aí que a conta muda.

### Imobiliaria.pro x Tecimob
https://imobiliaria.pro/alternativas/tecimob

Site imobiliário e CRM em plano único, com foco em corretor autônomo e imobiliárias pequenas.

- Preço: R$ 129,90/mês
- Site do cliente: Sim
- Usuário adicional: R$ 19,90/mês
- Implantação: R$ 499,90 (grátis no anual)
- Teste: Sim

**Onde Tecimob é melhor:**
- É mais barato que o nosso plano de entrada, e por uma margem que não dá para ignorar: R$ 129,90 contra R$ 197.
- Imóveis, contatos e leads ilimitados já no plano básico — nós limitamos a 50 imóveis no Starter.
- Todos os recursos liberados em qualquer plano, sem escada de funcionalidade.
- Publica o preço com clareza, sem formulário no caminho. Nesse ponto jogam o mesmo jogo que nós.

**Onde o Imobiliaria.pro é melhor:**
- Sem taxa de implantação em nenhum plano — a deles é R$ 499,90 fora do anual.
- Usuários inclusos no plano em vez de cobrados por cabeça (R$ 19,90 cada soma rápido em equipe de 8).
- Gestão de locação com financeiro, repasse e reajuste; a Tecimob é mais voltada a venda e captação.

Vamos ser diretos: para corretor autônomo ou imobiliária pequena focada em venda, a Tecimob provavelmente é a melhor relação custo-benefício do mercado, e o nosso Starter não compete em preço. Nós fazemos mais sentido quando entra administração de aluguel, equipe maior ou necessidade de um financeiro de verdade.

### Imobiliaria.pro x Vista Software (Vista CRM)
https://imobiliaria.pro/alternativas/vista

Um dos sistemas mais tradicionais do mercado brasileiro, com CRM, site e integrações profundas com portais e construtoras.

- Preço: Starter divulgado a R$ 129,90/mês
- Site do cliente: Sim, no plano divulgado
- Usuário adicional: R$ 59/mês
- Implantação: Sob consulta
- Teste: Mediante demonstração

**Onde Vista Software (Vista CRM) é melhor:**
- Décadas de mercado e integrações maduras com portais, construtoras e lançamentos.
- Preço de entrada abaixo do nosso Starter.
- Ecossistema grande de parceiros e profissionais que já conhecem a ferramenta.

**Onde o Imobiliaria.pro é melhor:**
- Usuário adicional a R$ 59 encarece rápido: uma equipe de 6 pessoas soma R$ 295/mês só em assentos, além da mensalidade.
- 150 imóveis e 150 contatos no plano de entrada é um teto baixo; nosso Profissional leva 200 imóveis e não limita contatos.
- Preço final sem negociação e implantação sem taxa.

A Vista é uma escolha conservadora e defensável, principalmente para quem trabalha com lançamento e precisa das integrações que ela tem há anos. O ponto de atenção é o custo por usuário e o teto de contatos, que aparecem depois que a operação cresce.

### Imobiliaria.pro x Imobzi
https://imobiliaria.pro/alternativas/imobzi

Plataforma de imobiliária digital com CRM, ERP e forte ênfase em locação e cobrança recorrente.

- Preço: não divulga publicamente
- Site do cliente: Sim, conforme o plano
- Usuário adicional: ~R$ 44/mês
- Implantação: Sob consulta
- Teste: Mediante contato comercial

**Onde Imobzi é melhor:**
- Locação e cobrança recorrente são o coração do produto, com financeiro embutido e boa automação de boleto.
- Integrações relevantes para quem trabalha com lançamento, como a Órulo.

**Onde o Imobiliaria.pro é melhor:**
- Preço fechado e previsível. O modelo da Imobzi cobra por usuário, por lead acima da franquia, por GB e por assinatura — a fatura varia com o movimento do mês, o que dificulta orçar.
- Contratação self-service, sem passar por gerente de parcerias.
- Nenhuma cobrança por lead: captar mais não aumenta a sua conta aqui.

Se a sua operação é majoritariamente locação com volume alto de cobrança, a Imobzi resolve bem. Antes de assinar, simule um mês movimentado somando usuários, leads excedentes e assinaturas — é a única forma de comparar com um preço fixo.

## Guias

### Como escolher um sistema para imobiliária
https://imobiliaria.pro/guias/como-escolher-sistema-para-imobiliaria · atualizado em 2026-08-03

Escolher um sistema para imobiliária começa por mapear se a sua receita vem de venda ou de locação, porque isso muda a ferramenta certa. Depois compare custo total (mensalidade + usuários + implantação + módulos), limite de imóveis, integração com portais, qualidade da migração de dados e se dá para testar antes sem falar com vendedor.

Não existe melhor sistema para imobiliária no absoluto. Existe o melhor para o seu tipo de operação — e a diferença entre uma imobiliária que vive de locação e outra que vive de lançamento é grande o bastante para inverter completamente o ranking.

### 1. Comece pelo perfil da sua receita

Se mais da metade do seu faturamento vem de administração de aluguel, o que importa é o financeiro: repasse ao proprietário, reajuste automático, régua de inadimplência, emissão de boleto e DIMOB. CRM bonito não resolve nada disso.

Se você vive de venda, o eixo é outro: captação, portais, funil, velocidade de resposta ao lead e site que converte. Um ERP de locação robusto vai ser peso morto.

### 2. Calcule o custo total, não a mensalidade

A mensalidade anunciada quase nunca é o que você vai pagar. Some tudo antes de comparar:

- Usuários adicionais — cobrados por cabeça na maioria dos sistemas, entre R$ 20 e R$ 60 por mês cada.
- Taxa de implantação — de zero a R$ 500, às vezes “sob consulta”.
- Módulos opcionais — financeiro, assinatura eletrônica, IA e WhatsApp costumam ser cobrados à parte.
- Excedentes — alguns cobram por lead acima da franquia, por GB de fotos e por documento assinado.
- Fidelidade — o preço de vitrine costuma ser o do plano anual.

> Faça a conta com a sua equipe real e um mês movimentado, não com o cenário mínimo. É nesse cenário que a diferença entre preço fixo e preço variável aparece.

### 3. Teste antes, de verdade

Demonstração guiada por consultor mostra o sistema funcionando no caminho feliz. O que você precisa saber é como ele se comporta cadastrando o seu imóvel mais complicado, com a sua equipe. Prefira quem deixa você entrar e usar sem intermediário.

### 4. Pergunte como funciona a migração

Esta é a pergunta que mais separa implantação tranquila de dor de cabeça: quem faz a migração, quanto custa, quanto tempo leva, e o que exatamente vem junto. Fotos e histórico de atendimento costumam ficar de fora quando ninguém pergunta.

### 5. Integração com portais: confira quais e como

Quase todo sistema diz integrar com portais. As perguntas úteis são: quais portais exatamente, a sincronização é automática ou por exportação manual, com que frequência, e o que acontece quando o imóvel é vendido — ele sai do portal sozinho?

### 6. O site é incluso ou é módulo?

Muita gente descobre depois de assinar que o site é contratado à parte. E vale ir além: o site é indexável no Google? Cada imóvel tem página própria com endereço permanente? Sites feitos em JavaScript puro costumam não ser lidos por buscadores de IA como o ChatGPT e o Perplexity — o imóvel existe, mas não aparece.

### 7. Suporte: em que canal e em que horário

Suporte por e-mail com resposta em 48h é inútil quando o contrato precisa sair hoje. Confirme canal, horário e se há atendimento humano ou só base de conhecimento.

### 8. Seus dados são seus

Peça por escrito como você exporta a base completa se decidir sair — imóveis, clientes, contratos, fotos e histórico. Fornecedor que dificulta exportação está te prendendo pela inércia, não pela qualidade.

### 9. LGPD não é opcional

Você trata CPF, renda, comprovante e documento de terceiros. Confirme onde os dados ficam hospedados, quem da equipe do fornecedor tem acesso e se existe registro de quem viu o quê.

### As três armadilhas mais comuns

1. Fidelidade de 12 meses apresentada como “desconto do anual”. É a mesma coisa vista de outro ângulo — leia a cláusula de rescisão antes.
2. Limite de imóveis calculado sobre o cadastro inteiro, incluindo os inativos e vendidos. Pergunte se imóvel arquivado conta.
3. Preço promocional no primeiro ano com reajuste não especificado no segundo.

**Perguntas frequentes**

**Quanto custa um sistema para imobiliária no Brasil?**

Em agosto de 2026, os planos de entrada do mercado ficam entre R$ 100 e R$ 250 por mês, e as plataformas mais completas passam de R$ 500. O valor final depende de quantos usuários e módulos você contrata — a mensalidade anunciada costuma cobrir apenas um ou dois usuários.

**Vale a pena trocar de sistema imobiliário?**

Vale quando o custo do problema atual supera o custo da migração. Os sinais mais claros são: retrabalho digitando a mesma informação em vários lugares, leads perdidos por falta de acompanhamento e impossibilidade de saber quanto cada imóvel rendeu. Se é só desconforto com a interface, o ganho raramente paga a transição.

**Quanto tempo leva para implantar um sistema para imobiliária?**

O cadastro inicial e a configuração levam poucas horas. A adaptação da equipe leva de uma a três semanas, dependendo do tamanho do time e de quanto havia de processo informal antes. A migração de dados de outro sistema é o que mais varia — peça prazo por escrito.

### Como migrar da planilha para um CRM imobiliário
https://imobiliaria.pro/guias/migrar-planilha-para-crm-imobiliario · atualizado em 2026-08-03

Para migrar da planilha para um CRM imobiliário, limpe a base antes de importar (duplicados, imóveis inativos, telefones sem DDD), padronize as colunas no formato que o sistema espera, importe primeiro os imóveis e depois os clientes, e rode duas semanas em paralelo antes de abandonar a planilha. A migração falha quase sempre por dado sujo, não por tecnologia.

A planilha funciona até o dia em que duas pessoas precisam editar ao mesmo tempo, alguém apaga uma linha sem querer, ou você tenta descobrir quantos leads daquele anúncio viraram visita. A migração em si é simples. O que dá errado é a preparação.

### Passo a passo

1. **Congele a planilha e tire uma cópia** — Antes de mexer em qualquer coisa, salve uma cópia intacta com a data no nome. Ela é a sua rede de segurança e o seu critério de conferência depois.
2. **Limpe os duplicados** — O mesmo cliente cadastrado três vezes com grafias diferentes é o problema mais comum. Ordene por telefone e por e-mail, não por nome — nome escrito de jeitos diferentes esconde a duplicidade.
3. **Padronize telefone e CPF** — Remova parênteses, traços e espaços; garanta DDD em todos os celulares. Sem isso, a integração com WhatsApp e a régua de mensagens falham silenciosamente depois.
4. **Separe o que é imóvel ativo do que é histórico** — Imóvel vendido há três anos não precisa entrar como ativo. Marque-os numa coluna de status — importar tudo como ativo estoura o limite do plano e polui a busca.
5. **Ajuste os cabeçalhos ao modelo do sistema** — Baixe a planilha-modelo do CRM e mova as suas colunas para o nome que ele espera. Uma coluna “Valor” que na verdade contém aluguel e venda misturados precisa virar duas.
6. **Importe os imóveis primeiro** — Imóveis antes de clientes, e clientes antes de negociações — a ordem importa porque os registros seguintes se ligam aos anteriores por referência.
7. **Confira por amostragem** — Escolha 20 registros ao acaso e confira campo a campo contra a planilha congelada. Se os 20 estiverem certos, a importação está boa.
8. **Rode duas semanas em paralelo** — Mantenha a planilha aberta mas só para consulta, nunca para edição. Duas semanas bastam para a equipe pegar confiança e para você descobrir o que ficou faltando.

### O que costuma ficar para trás

- Fotos dos imóveis, quando estão soltas em pastas do Drive sem ligação com a linha da planilha.
- Histórico de conversa com o cliente, que normalmente mora no WhatsApp de cada corretor e não em lugar nenhum.
- Anotações em células de comentário do Excel — elas não são exportadas para CSV.
- Documentos digitalizados de contrato e matrícula.

> O histórico de WhatsApp é o ativo mais valioso e o mais difícil de recuperar. Se dá para começar a centralizar o atendimento antes da migração, faça isso primeiro.

**Perguntas frequentes**

**Dá para importar minha planilha de imóveis direto no sistema?**

Sim, praticamente todos os sistemas aceitam importação por CSV ou Excel. O trabalho está em ajustar as colunas ao modelo esperado e limpar os dados antes — a importação em si leva minutos.

**Vou perder meu histórico de negociações ao migrar?**

O que estava registrado na planilha pode ser importado. O que estava só na cabeça do corretor ou no WhatsApp pessoal não tem como ser recuperado automaticamente. É o principal argumento para não adiar a centralização.

### Como integrar seus imóveis ao ZAP, VivaReal e OLX
https://imobiliaria.pro/guias/integrar-imoveis-nos-portais · atualizado em 2026-08-03

A integração com portais imobiliários funciona por um arquivo XML que o seu sistema gera e o portal lê em intervalos regulares. Você cadastra o imóvel uma vez, marca em quais portais ele deve aparecer, e o portal busca o arquivo sozinho — normalmente a cada poucas horas. Quando o imóvel é vendido, sai da publicação na leitura seguinte.

### O que é o XML de integração

É um endereço na internet que o seu sistema mantém sempre atualizado, com a lista dos imóveis que devem ser publicados e todos os dados de cada um: fotos, preço, área, quartos, endereço e descrição. Você entrega esse endereço ao portal uma única vez, na configuração da conta.

A partir daí o fluxo é automático: o portal visita o endereço de tempos em tempos, lê o que mudou e atualiza os anúncios. Você não exporta nada manualmente.

### Quanto tempo demora para aparecer

Depende do portal e do plano contratado com ele — a leitura costuma acontecer algumas vezes por dia. Na primeira carga, é comum levar até 24 horas. Alteração de preço e retirada de anúncio seguem o mesmo intervalo, então não espere efeito imediato.

### Por que um imóvel não publica

Quando um imóvel não aparece no portal, quase sempre é um destes cinco motivos:

| Sintoma | Causa provável | Como resolver |
|---|---|---|
| Imóvel não aparece de jeito nenhum | Falta campo obrigatório (área, tipo, finalidade ou CEP) | Complete o cadastro; o portal descarta o registro incompleto sem avisar |
| Aparece sem foto | Foto acima do peso aceito ou em formato não suportado | Use JPG e redimensione antes de subir |
| Anúncio recusado por endereço | CEP inconsistente com cidade e bairro | Corrija o CEP; o portal valida contra a base dos Correios |
| Publica mas fica no fim da lista | Limite de destaques do seu contrato com o portal | É comercial, não técnico — negocie com o portal |
| Imóvel vendido continua no ar | Status não atualizado no sistema | Marque como vendido; sai na próxima leitura |

### Publicar em tudo nem sempre compensa

Cada portal cobra por plano e por destaque. Antes de publicar a carteira inteira em todos, meça de onde vêm os leads que viraram visita — não os que só clicaram. É comum descobrir que dois portais respondem pela maior parte do resultado e os outros custam mais do que trazem.

> O seu próprio site não cobra por lead. Um imóvel publicado no site da imobiliária, com página própria e endereço permanente, continua trazendo contato depois que a verba do portal acaba.

**Perguntas frequentes**

**Preciso cadastrar o imóvel em cada portal separadamente?**

Não. Com a integração por XML você cadastra uma vez no sistema e escolhe em quais portais aquele imóvel deve aparecer. Cada portal busca os dados sozinho.

**Quando eu vendo o imóvel, ele sai do portal automaticamente?**

Sai, desde que você atualize o status no sistema. A retirada acontece na próxima leitura do portal, o que costuma levar de algumas horas a um dia.

### LGPD para imobiliárias: o que muda na prática
https://imobiliaria.pro/guias/lgpd-para-imobiliarias · atualizado em 2026-08-03

A LGPD (Lei 13.709/2018) exige que a imobiliária saiba qual dado pessoal coleta, por que coleta e com que base legal, além de guardar apenas o necessário e pelo tempo necessário. Na prática isso significa aviso de privacidade no site, consentimento para marketing, controle de quem acessa a ficha do cliente e um plano para responder a pedidos de exclusão.

> Este guia é orientação geral, não parecer jurídico. Adequação à LGPD depende da sua operação — vale a leitura de um advogado antes de fechar políticas e contratos.

Imobiliária é um dos negócios que mais acumula dado sensível sem perceber: CPF, RG, comprovante de renda, extrato bancário, certidão de casamento, dados do fiador e do cônjuge do fiador. Quase tudo isso entra por WhatsApp e fica no celular de alguém.

### Base legal: por que você pode guardar cada dado

A lei não proíbe tratar dados — exige que exista um motivo previsto. Os três que mais aparecem no setor:

| Situação | Base legal usual | Precisa de consentimento? |
|---|---|---|
| Analisar crédito de um candidato a locatário | Execução de contrato / procedimento preliminar | Não |
| Guardar contrato assinado e dados fiscais | Obrigação legal | Não |
| Enviar newsletter e ofertas de imóveis | Consentimento | Sim, e revogável |
| Responder a um lead que preencheu formulário | Procedimento preliminar a contrato | Não para responder; sim para marketing depois |

A distinção prática mais importante está na última linha: responder a quem pediu informação de um imóvel é esperado. Colocar essa pessoa numa lista de disparo semanal é outra coisa, e essa precisa de aceite explícito.

### O que fazer no site

- Aviso de privacidade acessível de qualquer página, em linguagem clara.
- No formulário, dizer para que serve o contato e ter caixa separada — não marcada por padrão — para comunicação de marketing.
- Registrar data, hora e o texto exato que a pessoa aceitou. Consentimento que você não consegue provar não vale.
- Banner de cookies, se você usa pixel de anúncio ou analytics que identifique o visitante.

### Dentro da imobiliária

1. Cada corretor vê só a carteira dele, não a base inteira. Acesso total é para quem administra.
2. Documento de cliente não circula em grupo de WhatsApp. É a falha mais comum e a mais fácil de corrigir.
3. Defina prazo de guarda: proposta recusada não precisa ficar com comprovante de renda para sempre.
4. Quando um corretor sai, o acesso é revogado no mesmo dia — e a carteira fica.

### Se acontecer um vazamento

A lei manda comunicar a ANPD e os titulares afetados em prazo razoável quando o incidente puder gerar risco relevante. Tenha definido de antemão quem decide, quem comunica e onde estão os registros de acesso — improvisar isso no dia é o que transforma incidente em multa.

**Perguntas frequentes**

**Imobiliária pequena também precisa se adequar à LGPD?**

Precisa. A lei não isenta por porte. O que muda é a proporcionalidade das medidas: uma imobiliária com três pessoas não precisa da mesma estrutura de uma rede, mas precisa de aviso de privacidade, controle de acesso e prazo de guarda definidos.

**Posso continuar mandando ofertas para minha base antiga?**

Só se tiver base legal para isso. Para contatos que nunca consentiram com marketing, o caminho é uma campanha de reengajamento pedindo o aceite, e retirar da lista quem não responder.

### Comissão de corretor de imóveis: como calcular
https://imobiliaria.pro/guias/comissao-de-corretor-como-calcular · atualizado em 2026-08-03

A comissão do corretor na venda de imóvel urbano costuma ficar entre 6% e 8% do valor do negócio, conforme a tabela do CRECI de cada estado. Na locação, a praxe é a primeira mensalidade para quem intermediou, mais taxa de administração de 8% a 10% do aluguel enquanto durar o contrato. A comissão é devida quando o negócio se concretiza por resultado útil da intermediação.

> Os percentuais são referência de mercado e das tabelas dos CRECIs regionais, que variam por estado e por tipo de imóvel. Não são tabelamento obrigatório: o que vale é o que estiver no contrato de intermediação. Confirme a tabela do seu CRECI.

### Venda

| Tipo de imóvel | Faixa usual de comissão |
|---|---|
| Urbano (casa, apartamento, sala) | 6% a 8% do valor da venda |
| Rural | 8% a 10% |
| Terreno / loteamento | 8% a 10% |
| Imóvel industrial ou galpão | 6% a 8% |

_Faixas praticadas no mercado, com base nas tabelas de honorários dos CRECIs regionais. Varia por estado._

Num apartamento vendido por R$ 600.000 com comissão de 6%, a corretagem é de R$ 36.000. Esse é o valor bruto, antes da divisão interna e dos impostos.

### Locação

Na locação existem duas cobranças distintas, e confundi-las é fonte frequente de atrito com o proprietário:

- Taxa de intermediação — pagamento único pela captação do inquilino, normalmente equivalente à primeira mensalidade do aluguel.
- Taxa de administração — percentual mensal sobre o aluguel, de 8% a 10%, cobrado enquanto a imobiliária administrar o contrato.

### Quem paga

Na venda, o costume no Brasil é o vendedor pagar a comissão, porque foi ele quem contratou a intermediação. Na locação, a taxa de administração é do proprietário. Nos dois casos vale o que estiver escrito: costume não substitui contrato.

### Quando a comissão é devida

O Código Civil trata a corretagem no artigo 725: a remuneração é devida quando o resultado útil da mediação se concretiza. Na prática, a discussão costuma girar em torno de dois casos:

1. Negócio fechado depois do fim da exclusividade, mas com comprador apresentado pelo corretor — em geral a comissão é devida, porque o resultado veio da intermediação.
2. Negócio que se desfaz por arrependimento das partes depois de assinado — a comissão tende a permanecer devida, já que a aproximação útil aconteceu.

São situações que acabam em discussão justamente quando não há contrato de intermediação escrito. Ter o documento assinado, com prazo e condições, resolve a maior parte delas antes de virar problema.

### Divisão interna

A divisão mais comum separa captação, venda e a casa. Um arranjo frequente é 50% para a imobiliária e 50% para os corretores, com esse último dividido entre quem captou e quem vendeu — mas isso varia bastante e precisa estar claro por escrito, com quem entra na conta quando duas pessoas atuaram no mesmo negócio.

**Perguntas frequentes**

**Qual a porcentagem de comissão de corretor de imóveis?**

Na venda de imóvel urbano, entre 6% e 8% do valor do negócio, conforme a tabela do CRECI do estado. Em imóvel rural e terreno, a faixa sobe para 8% a 10%. Na locação, a praxe é a primeira mensalidade pela intermediação, mais 8% a 10% ao mês de taxa de administração.

**Corretor autônomo pode receber comissão direto do cliente?**

Pode, desde que tenha registro ativo no CRECI. Sem registro, a atividade de intermediação é irregular e a cobrança da comissão fica juridicamente frágil.

**A comissão entra no valor do imóvel?**

Depende do que foi combinado. O mais comum é a comissão ser descontada do valor recebido pelo vendedor no fechamento. Deixar isso explícito no contrato de intermediação evita a discussão mais frequente do setor.

### Contrato de locação: o que não pode faltar
https://imobiliaria.pro/guias/contrato-de-locacao-o-que-nao-pode-faltar · atualizado em 2026-08-03

Um contrato de locação residencial precisa identificar as partes e o imóvel, fixar valor e data de pagamento, prazo, índice e periodicidade de reajuste, garantia, responsabilidades por benfeitorias e a vistoria de entrada. A Lei 8.245/1991 permite apenas uma garantia por contrato: caução, fiador, seguro-fiança ou cessão de quotas de fundo de investimento.

> Orientação geral com base na Lei 8.245/1991. Cada caso tem particularidades — contrato de locação comercial, por temporada ou com pessoa jurídica segue regras próprias.

### O essencial

- Qualificação completa de locador, locatário e garantidor, com CPF e estado civil.
- Descrição do imóvel com endereço e número de matrícula.
- Valor do aluguel, data de vencimento e forma de pagamento.
- Prazo da locação e o que acontece no vencimento.
- Índice de reajuste e periodicidade — o reajuste só pode ser anual.
- Garantia escolhida, uma só.
- Quem paga IPTU, condomínio, seguro-incêndio e taxas.
- Regras sobre benfeitorias e se há direito a indenização ou retenção.
- Termo de vistoria de entrada, anexo ao contrato.
- Multa por rescisão antecipada e por atraso.

### Garantia: uma só, e nunca duas

O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista as garantias admitidas, e o parágrafo único é explícito ao vedar mais de uma no mesmo contrato. Exigir fiador e caução ao mesmo tempo é nulo — e é um erro que ainda aparece com frequência.

| Garantia | Como funciona | Limite legal |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Depósito em conta poupança em nome das duas partes, devolvido com correção no fim | Máximo de 3 meses de aluguel (art. 38, §2º) |
| Fiador | Terceiro responde pela dívida; costuma-se exigir imóvel quitado | Sem limite de valor |
| Seguro-fiança | Seguradora cobre inadimplência mediante prêmio pago pelo locatário | Conforme apólice |
| Cessão de quotas de fundo | Quotas de fundo de investimento dadas em garantia | Conforme o fundo |

### Reajuste

O reajuste é anual e o índice é livremente pactuado. O IGP-M foi por décadas o padrão do setor, mas depois dos anos em que oscilou muito acima da inflação ao consumidor, o IPCA passou a ser cada vez mais adotado em contrato residencial. Escreva o índice escolhido e o mês-base — “reajuste pela inflação” é vago e gera disputa.

### Prazo e denúncia

Em contrato residencial escrito com prazo igual ou superior a 30 meses, findo o prazo, o locador pode retomar o imóvel sem precisar justificar — é a chamada denúncia vazia, do artigo 46. Com prazo inferior, a retomada ao fim do contrato exige um dos motivos previstos em lei. É por isso que o contrato de 30 meses virou padrão de mercado.

### Vistoria é parte do contrato

O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo o desgaste natural do uso. Sem laudo de entrada detalhado, com fotos datadas, essa cláusula é inexequível na prática — a discussão vira palavra contra palavra.

**Perguntas frequentes**

**Pode exigir fiador e caução no mesmo contrato?**

Não. O artigo 37 da Lei 8.245/1991 permite apenas uma modalidade de garantia por contrato, e a exigência de duas é nula.

**Qual o valor máximo da caução?**

Três meses de aluguel, conforme o artigo 38, §2º. O valor deve ser depositado em caderneta de poupança e devolvido corrigido ao fim da locação.

**De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?**

Uma vez por ano. A periodicidade mínima de doze meses é regra geral de reajuste de contratos no Brasil, e o índice usado é o que estiver escrito no contrato.

### Vistoria de imóvel: entrada, saída e o que registrar
https://imobiliaria.pro/guias/vistoria-de-imovel · atualizado em 2026-08-03

A vistoria de entrada registra o estado do imóvel antes da mudança, com fotos datadas e descrição cômodo a cômodo, e vira anexo do contrato. A de saída compara com esse registro. A diferença entre as duas define o que o locatário repara — descontado o desgaste natural do uso, que é do proprietário.

A vistoria é o documento mais barato de produzir e o que mais evita prejuízo. A Lei do Inquilinato obriga o locador a entregar o imóvel em estado de servir ao uso e o locatário a devolvê-lo como recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do uso normal. Sem laudo de entrada, nenhuma dessas obrigações é demonstrável.

### O que registrar, cômodo a cômodo

| Item | O que descrever |
|---|---|
| Paredes e teto | Cor, tipo de tinta, manchas, furos, trincas |
| Piso | Material, riscos, peças soltas ou trincadas |
| Portas e janelas | Funcionamento, fechaduras, vidros, trincos, telas |
| Elétrica | Cada tomada e interruptor testado, lâmpadas presentes |
| Hidráulica | Torneiras, descarga, ralos, sinais de infiltração sob a pia |
| Armários | Estado das portas, dobradiças, corrediças, interior |
| Chaves | Quantidade entregue de cada uma, incluindo controle de portão |
| Medidores | Número de série e leitura de água, luz e gás no dia |

> Registre a leitura dos medidores no laudo. É a forma mais simples de resolver a discussão sobre contas de consumo do período de transição.

### Desgaste natural x dano

A linha divisória é se o efeito viria do simples passar do tempo com uso normal. Tinta desbotada depois de três anos é desgaste. Parede furada para instalar prateleira é alteração. Piso arranhado por móvel arrastado é dano.

Na prática, quanto mais específico o laudo de entrada, menos espaço para interpretação. “Sala em bom estado” não sustenta nada; “parede leste com duas manchas de infiltração de aproximadamente 15 cm, fotos 12 e 13” sustenta.

### Como fazer na prática

1. **Vistorie com o imóvel vazio e iluminado** — Móvel esconde defeito, e foto escura não serve de prova. Se possível, faça durante o dia.
2. **Fotografe cada ambiente por inteiro e depois os detalhes** — A foto ampla situa; a de detalhe comprova. Garanta que a data esteja registrada no arquivo.
3. **Descreva por escrito o que a foto não mostra** — Cheiro de umidade, torneira que pinga, porta que não fecha.
4. **Assine com as duas partes e anexe ao contrato** — Laudo não assinado é rascunho. Entregue uma cópia ao locatário no ato.
5. **Na saída, repita o mesmo roteiro na mesma ordem** — Comparar fica trivial quando os dois documentos seguem a mesma estrutura.

**Perguntas frequentes**

**A vistoria de imóvel é obrigatória?**

A lei não impõe um laudo formal, mas obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, salvo desgaste natural. Sem vistoria de entrada, essa obrigação não é demonstrável — na prática, o laudo é indispensável.

**Quem paga a pintura no fim da locação?**

Depende do que a comparação entre as vistorias mostrar. Desbotamento por tempo de uso é do proprietário; parede suja, furada ou pintada de outra cor sem autorização é do locatário. Contrato que exige pintura nova independentemente do estado tem sido questionado judicialmente.

### DIMOB: quem declara, prazo e como preencher
https://imobiliaria.pro/guias/dimob-como-declarar · atualizado em 2026-08-03

A DIMOB é a Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias, obrigatória para imobiliárias, incorporadoras, loteadoras e administradoras de imóveis. Informa as operações de venda e os aluguéis intermediados no ano anterior e é entregue até o último dia útil de fevereiro. A omissão ou o atraso geram multa.

> Obrigação acessória muda de regra com frequência. Confirme prazo e leiaute vigentes com o seu contador e no site da Receita Federal antes de transmitir.

### Quem precisa entregar

- Pessoas jurídicas que comercializam imóveis construídos ou loteados.
- Pessoas jurídicas que intermedeiam aquisição, alienação ou aluguel de imóveis.
- Pessoas jurídicas que administram aluguéis.
- Construtoras e incorporadoras que venderam unidades no período.

Corretor autônomo pessoa física não entrega DIMOB. A obrigação é da pessoa jurídica.

### Prazo

Até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das operações. A declaração referente a 2026 é entregue em fevereiro de 2027.

### O que informar

| Bloco | Conteúdo |
|---|---|
| Comercialização | Dados do adquirente e do alienante, endereço do imóvel, datas e valores pagos no ano |
| Locação | Locador, locatário, endereço do imóvel e valores de aluguel e comissão mês a mês |
| Identificação | CNPJ do declarante e responsável pelas informações |

### Onde o preenchimento costuma travar

1. CPF do locador ou do locatário faltando ou desatualizado — é o erro que mais atrasa a transmissão.
2. Valor lançado por competência em vez de por pagamento efetivo no ano.
3. Contrato que trocou de inquilino no meio do ano e foi informado como um só.
4. Comissão de administração informada junto com o aluguel em vez de separada.

Nada disso é difícil quando o dado nasce organizado: se o sistema registra CPF completo no cadastro e lança cada recebimento na data em que ocorreu, a declaração vira exportação. Quando a base está em planilha, fevereiro vira um mês perdido reconstituindo o ano.

### Multa

Há multa por atraso na entrega e por informação omitida, inexata ou incompleta. Os valores e a forma de cálculo constam da legislação vigente sobre obrigações acessórias — consulte o seu contador, porque também há redução para regularização espontânea antes de intimação.

**Perguntas frequentes**

**Qual o prazo da DIMOB?**

Até o último dia útil de fevereiro do ano seguinte ao das operações informadas.

**Corretor autônomo precisa entregar DIMOB?**

Não. A obrigação é das pessoas jurídicas que comercializam, intermedeiam ou administram imóveis.

**Preciso declarar imóvel que ficou vago o ano inteiro?**

Se não houve operação de locação nem de venda com pagamento no período, não há o que informar sobre ele. A declaração é sobre operações realizadas, não sobre a carteira.

### Como fazer o site da imobiliária aparecer no Google e nas IAs
https://imobiliaria.pro/guias/site-para-imobiliaria-que-aparece-no-google · atualizado em 2026-08-03

Para o site da imobiliária aparecer no Google e em respostas de IA, cada imóvel precisa de uma página própria com endereço permanente, o conteúdo precisa estar no HTML entregue pelo servidor (e não montado depois por JavaScript) e cada anúncio precisa de dados estruturados com preço, área e localização. Buscadores de IA não executam JavaScript — se o site depende dele, eles veem uma página vazia.

Uma parte grande dos sites de imobiliária no Brasil tem o mesmo problema silencioso: eles funcionam perfeitamente para quem visita e são quase invisíveis para quem procura.

### O erro mais caro: imóvel sem página própria

Se o seu site abre o imóvel numa janela sobreposta e o endereço no navegador continua o mesmo, aquele imóvel não existe para o buscador. Não há o que indexar nem o que compartilhar. Cada imóvel precisa de um endereço estável, do tipo /imovel/apartamento-3-quartos-centro-1234, que continue funcionando quando alguém colar o link no WhatsApp seis meses depois.

### O erro que quase ninguém percebe: conteúdo só em JavaScript

Muitos sites modernos entregam ao navegador uma página vazia e montam o conteúdo depois, com JavaScript. O Google consegue lidar com isso na maior parte das vezes, porque roda o código antes de indexar. Os buscadores de IA, não.

GPTBot, ClaudeBot e PerplexityBot — os robôs por trás do ChatGPT, do Claude e do Perplexity — baixam o HTML, leem o que estiver ali e vão embora. Eles não executam JavaScript e não voltam para uma segunda tentativa. Se o conteúdo aparece só depois que o código roda, o que eles registram é uma página em branco.

> Teste simples: abra o seu site, clique com o botão direito e escolha “exibir código-fonte da página”. Se você não encontrar ali o texto do anúncio, o robô também não encontra.

### O que precisa estar certo

| Item | Por que importa |
|---|---|
| Página própria por imóvel | Sem endereço estável não há indexação nem link compartilhável |
| HTML pronto no servidor | É a única forma de o conteúdo existir para buscadores de IA |
| Dados estruturados no anúncio | Preço, área, quartos e localização em formato que a máquina entende |
| Título e descrição por imóvel | Texto repetido em toda a carteira faz o buscador tratar as páginas como duplicadas |
| Sitemap atualizado na publicação | Avisa o buscador do imóvel novo em vez de esperar ele descobrir |
| Fotos com peso controlado | Página lenta perde posição e perde visitante |

### Descrição: escreva para quem procura

“Excelente oportunidade, agende sua visita” não responde a nenhuma pergunta. O que as pessoas realmente perguntam é concreto: quantos quartos, se aceita pet, qual o valor do condomínio, se tem vaga coberta, qual a distância do metrô. Descrição que responde a isso rankeia melhor e, cada vez mais, é o que aparece citado quando alguém pergunta a um assistente de IA sobre imóveis na região.

**Perguntas frequentes**

**Por que meu site de imobiliária não aparece no Google?**

As causas mais comuns são: os imóveis não têm página própria com endereço permanente, o conteúdo é montado por JavaScript e não vem pronto do servidor, as descrições se repetem entre anúncios, ou o site é novo e ainda não foi indexado. Comece verificando o código-fonte da página — se o texto do anúncio não estiver lá, esse é o problema principal.

**O ChatGPT consegue ler o site da minha imobiliária?**

Só se o conteúdo estiver no HTML entregue pelo servidor. Os robôs de IA não executam JavaScript, então sites que montam a página no navegador aparecem vazios para eles, mesmo funcionando normalmente para visitantes.

## Glossário do mercado imobiliário

### CRM imobiliário
https://imobiliaria.pro/glossario/crm-imobiliario

CRM imobiliário é o sistema que centraliza os contatos, o histórico de atendimento e o funil de negociação de uma imobiliária, ligando cada lead ao imóvel e ao corretor responsável.

Difere de um CRM genérico porque o negócio tem duas pontas: o cliente que procura e o imóvel que está à venda ou para alugar. O CRM imobiliário precisa relacionar as duas, sugerir imóveis compatíveis com o perfil de busca e acompanhar etapas próprias do setor, como visita, proposta, contraproposta e assinatura.

Na prática, o que se espera dele é: registro de todo contato num lugar só, distribuição de leads entre corretores, lembrete de retorno e relatório de conversão por origem.

### VGV (Valor Geral de Vendas)
https://imobiliaria.pro/glossario/vgv

VGV (Valor Geral de Vendas) é a soma do valor de todas as unidades de um empreendimento imobiliário ao preço de tabela, usada para dimensionar o porte de um lançamento.

É um número de potencial, não de receita realizada. Um empreendimento com VGV de R$ 80 milhões não faturou esse valor: ele teria faturado, se todas as unidades fossem vendidas pelo preço cheio.

Por isso aparece também o VGV vendido, que é o quanto efetivamente foi comercializado. Ao comparar números de incorporadoras, verifique sempre de qual dos dois se está falando.

### Cap rate
https://imobiliaria.pro/glossario/cap-rate

Cap rate é a taxa que mede o retorno anual de um imóvel de renda, calculada dividindo o resultado operacional líquido de um ano pelo valor de mercado do imóvel.

Um imóvel de R$ 500.000 que gera R$ 30.000 líquidos por ano tem cap rate de 6%. Líquido significa depois de IPTU, condomínio, manutenção e vacância — usar o aluguel bruto infla o indicador e é o erro mais comum.

Serve para comparar oportunidades entre si e contra outras aplicações. Não considera valorização do imóvel nem custo de financiamento.

### Distrato
https://imobiliaria.pro/glossario/distrato

Distrato é o desfazimento de um contrato de compra e venda de imóvel por acordo entre as partes ou por desistência do comprador, com devolução de parte dos valores pagos.

A Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, disciplinou o tema para imóveis em incorporação e loteamento, fixando limites para a retenção pela vendedora e obrigando o contrato a trazer um quadro-resumo com as consequências da desistência.

Os percentuais de retenção variam conforme haja ou não patrimônio de afetação no empreendimento. Como envolve valores relevantes, é caso de leitura atenta do contrato e, em geral, de orientação jurídica.

### DIMOB (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias)
https://imobiliaria.pro/glossario/dimob

DIMOB é a declaração anual à Receita Federal em que imobiliárias, incorporadoras e administradoras informam as vendas e locações intermediadas no ano anterior.

É entregue até o último dia útil de fevereiro e alcança pessoas jurídicas — corretor autônomo pessoa física não declara. A Receita cruza esses dados com a declaração de quem recebeu aluguel e com a de quem comprou imóvel.

Omissão e informação inexata geram multa. O trabalho fica trivial quando os recebimentos são lançados na data em que ocorrem e os CPFs estão completos no cadastro.

### CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis)
https://imobiliaria.pro/glossario/creci

CRECI é o conselho que fiscaliza e registra corretores de imóveis e imobiliárias; sem inscrição ativa, a atividade de intermediação é irregular.

Cada estado tem o seu conselho regional, todos vinculados ao COFECI. O registro exige formação técnica em Transações Imobiliárias ou superior em Gestão Imobiliária.

A pessoa jurídica também precisa de inscrição própria, além da dos corretores que emprega. Os CRECIs publicam tabelas de honorários que servem de referência de mercado, sem serem tabelamento obrigatório.

### Laudêmio
https://imobiliaria.pro/glossario/laudemio

Laudêmio é o valor devido ao titular do domínio direto de um terreno quando um imóvel construído sobre ele é transferido, típico de terrenos de marinha e de alguns bens da União ou da Igreja.

Aparece com frequência em cidades litorâneas. No caso dos terrenos de marinha, é calculado sobre o valor do domínio pleno e pago à União no momento da transferência.

Para o comprador, é custo adicional além de ITBI e escritura, e a transferência não se conclui sem a certidão de quitação. Vale identificar a situação do terreno logo no início da negociação.

### ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis)
https://imobiliaria.pro/glossario/itbi

ITBI é o imposto municipal cobrado na transferência onerosa de um imóvel, pago em geral pelo comprador antes do registro da escritura.

A alíquota é definida por cada município e costuma ficar entre 2% e 3% do valor da transação ou do valor venal de referência, prevalecendo o maior conforme a legislação local.

Sem a guia paga, o cartório não registra a transferência. É um dos custos que mais surpreende comprador de primeira viagem, junto com escritura e registro.

### Habite-se
https://imobiliaria.pro/glossario/habite-se

Habite-se é o documento emitido pela prefeitura atestando que uma construção foi concluída conforme o projeto aprovado e pode ser ocupada.

Sem ele, a construção não é averbada na matrícula e o imóvel segue oficialmente como terreno, o que impede financiamento bancário e dificulta a venda.

Em imóvel usado, a ausência costuma indicar obra ou ampliação feita sem aprovação — situação que precisa ser regularizada e que afeta o valor.

### Matrícula do imóvel
https://imobiliaria.pro/glossario/matricula

Matrícula é o registro individual de um imóvel no cartório de registro de imóveis, onde consta toda a sua história: proprietários, ônus, penhoras e alterações.

É o documento que diz quem é o dono de verdade — não o contrato de compra, não o IPTU, não a escritura sozinha. Cada imóvel tem uma matrícula única, aberta no cartório da circunscrição onde ele está.

Pedir uma certidão atualizada, com poucos dias de emissão, é o passo mais importante de qualquer negociação. É nela que aparecem hipoteca, usufruto, indisponibilidade e ações que possam impedir a venda.

### Averbação
https://imobiliaria.pro/glossario/averbacao

Averbação é a anotação de um fato ou alteração na matrícula do imóvel, como a construção concluída, uma reforma, o casamento do proprietário ou a quitação de uma dívida.

Diferente do registro, que transfere direito, a averbação atualiza informação. Averbar a construção depois do habite-se é o que faz a casa passar a existir juridicamente sobre o terreno.

### Alienação fiduciária
https://imobiliaria.pro/glossario/alienacao-fiduciaria

Alienação fiduciária é a garantia em que a propriedade do imóvel fica com o credor até a quitação da dívida, sendo o modelo padrão dos financiamentos imobiliários no Brasil.

O comprador tem a posse e usa o imóvel, mas a propriedade só se consolida no nome dele depois de pagar a última parcela e averbar a quitação na matrícula.

Regulada pela Lei 9.514/1997, tornou a retomada por inadimplência muito mais rápida que a antiga hipoteca — o que barateou o crédito e, do outro lado, aumentou o risco para quem atrasa.

### Taxa de administração
https://imobiliaria.pro/glossario/taxa-de-administracao

Taxa de administração é o percentual mensal que a imobiliária cobra do proprietário para administrar um contrato de locação, geralmente entre 8% e 10% do aluguel.

Cobre cobrança e repasse, régua de inadimplência, reajuste, intermediação de manutenções e a prestação de contas mensal. É diferente da taxa de intermediação, cobrada uma única vez pela captação do inquilino.

Confundir as duas é fonte frequente de atrito com o proprietário. No contrato de administração, elas devem aparecer separadas e com o fato gerador de cada uma explícito.

### Repasse
https://imobiliaria.pro/glossario/repasse

Repasse é a transferência ao proprietário do valor do aluguel recebido do inquilino, já descontadas a taxa de administração e as despesas do período.

É o momento em que a administração mais é avaliada: data previsível, extrato claro e comprovante de cada desconto. Repasse atrasado ou sem demonstrativo é a principal causa de perda de carteira.

### Denúncia vazia
https://imobiliaria.pro/glossario/denuncia-vazia

Denúncia vazia é o direito do locador de retomar o imóvel ao fim do contrato sem precisar apresentar motivo, aplicável a contratos residenciais escritos com prazo de 30 meses ou mais.

Está no artigo 46 da Lei 8.245/1991 e é a razão de o contrato de 30 meses ter virado padrão de mercado. Em contratos com prazo menor, a retomada ao término exige uma das hipóteses previstas em lei.

Se o contrato de 30 meses vence e o inquilino permanece por mais de 30 dias sem oposição, a locação prorroga por prazo indeterminado — e aí a denúncia vazia passa a exigir aviso de 30 dias.

### Lei do Inquilinato
https://imobiliaria.pro/glossario/lei-do-inquilinato

Lei do Inquilinato é a Lei 8.245/1991, que rege as locações de imóveis urbanos no Brasil, definindo direitos e deveres de locador e locatário, garantias, reajuste e regras de retomada.

Alguns artigos aparecem no dia a dia com mais frequência: o 22 lista os deveres do locador, o 23 os do locatário, o 37 as garantias admitidas — apenas uma por contrato — e o 46 trata da retomada ao fim do prazo.

Não se aplica a imóveis rurais, vagas de garagem autônomas, apart-hotéis e imóveis públicos, que seguem regras próprias.

### Caução
https://imobiliaria.pro/glossario/caucao

Caução é a garantia de locação em que o inquilino deposita um valor limitado a três meses de aluguel, devolvido corrigido ao fim do contrato se não houver pendências.

O limite está no artigo 38, §2º da Lei do Inquilinato, que também determina o depósito em caderneta de poupança em nome das duas partes. Guardar o valor em conta da imobiliária ou do proprietário não atende à lei.

É garantia única: não pode ser combinada com fiador ou seguro-fiança no mesmo contrato.

### Seguro-fiança
https://imobiliaria.pro/glossario/seguro-fianca

Seguro-fiança é a garantia locatícia em que uma seguradora cobre a inadimplência do inquilino mediante prêmio pago por ele, dispensando fiador.

Costuma cobrir aluguel, encargos e, conforme a apólice, danos ao imóvel e multa contratual. Para o proprietário, é a garantia mais líquida; para o inquilino, é custo adicional recorrente que não retorna.

A aprovação passa por análise de crédito, e nem todo perfil é aceito. Como as demais, é garantia única por contrato.

### IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
https://imobiliaria.pro/glossario/igp-m

IGP-M é o índice calculado pela FGV que foi por décadas o padrão de reajuste de contratos de aluguel no Brasil.

Sua composição dá peso grande a preços no atacado, o que o torna sensível a câmbio e commodities. Por isso ele pode descolar bastante da inflação sentida pelo consumidor — em alguns anos, muito acima dela.

Depois desses episódios, tornou-se comum pactuar IPCA em contratos residenciais. O índice é de livre escolha das partes: o que vale é o que está escrito no contrato.

### IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
https://imobiliaria.pro/glossario/ipca

IPCA é o índice oficial de inflação do Brasil, medido pelo IBGE, cada vez mais usado como referência de reajuste em contratos de aluguel residencial.

Por medir preços ao consumidor, tende a ser mais estável e mais próximo da capacidade de pagamento do inquilino do que índices de atacado.

### Reajuste de aluguel
https://imobiliaria.pro/glossario/reajuste-de-aluguel

Reajuste de aluguel é a atualização anual do valor da locação pelo índice pactuado em contrato, permitida uma vez a cada doze meses.

A periodicidade mínima de um ano é regra geral de reajuste de contratos no Brasil. O índice é de livre escolha — IGP-M e IPCA são os mais usados.

Escrever apenas “reajuste pela inflação” gera disputa: defina o índice e o mês-base. Quando o índice acumulado fica negativo, o contrato deve dizer se há redução ou apenas ausência de aumento.

### Inadimplência
https://imobiliaria.pro/glossario/inadimplencia

Inadimplência, na locação, é o não pagamento do aluguel ou dos encargos no vencimento, que autoriza cobrança, execução da garantia e, persistindo, ação de despejo.

A resposta rápida é o que define o prejuízo. Uma régua de cobrança que age no primeiro dia de atraso, com aviso automático, resolve a maior parte dos casos antes de virarem dois meses.

A Lei do Inquilinato prevê a purgação da mora: o locatário pode evitar o despejo pagando o devido, com encargos, dentro do prazo legal.

### Lead
https://imobiliaria.pro/glossario/lead

Lead é o contato de alguém que demonstrou interesse em um imóvel ou serviço, com dados suficientes para ser abordado — normalmente nome e telefone ou e-mail.

No setor imobiliário, a origem importa tanto quanto o volume: lead de portal, de site próprio, de indicação e de anúncio pago têm taxas de conversão bem diferentes. Medir por origem é o que permite decidir onde investir.

O indicador que mais move resultado é o tempo até o primeiro contato. Lead respondido em minutos converte muito mais que o respondido no dia seguinte.

### Funil imobiliário
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Funil imobiliário é a representação das etapas que um cliente percorre do primeiro contato até a assinatura, permitindo medir quantos avançam em cada fase.

Um funil típico de venda: lead recebido, contato feito, perfil qualificado, visita agendada, visita realizada, proposta, contraproposta, fechamento. O valor está em ver onde as pessoas param.

Queda grande entre visita agendada e visita realizada, por exemplo, é problema de confirmação, não de captação — e a solução é lembrete, não mais verba em anúncio.

### Exclusividade
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Exclusividade é a cláusula do contrato de intermediação que dá a um único corretor ou imobiliária o direito de negociar o imóvel por um prazo determinado.

Em troca, espera-se investimento maior em divulgação: fotos profissionais, destaque em portal, campanha paga. Sem exclusividade, o corretor tende a economizar esforço porque pode perder o negócio para outro.

O prazo precisa estar escrito, assim como o que acontece se o proprietário vender por conta própria durante a vigência.

### Permuta
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Permuta é a troca de imóveis entre partes, com ou sem pagamento de diferença em dinheiro, muito usada por incorporadoras que adquirem terreno pagando com unidades futuras.

Na permuta com torna, uma das partes complementa a diferença de valor em dinheiro. O tratamento tributário difere da compra e venda comum e merece orientação contábil.

### Incorporação imobiliária
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Incorporação imobiliária é a atividade de promover a construção de um edifício com unidades autônomas para venda, podendo comercializá-las antes ou durante a obra.

Regida pela Lei 4.591/1964, exige o registro do memorial de incorporação no cartório antes de qualquer venda — é o que dá segurança ao comprador de unidade na planta.

O patrimônio de afetação, quando adotado, separa o empreendimento do restante do patrimônio da incorporadora, protegendo os compradores em caso de falência.

### Condomínio
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Condomínio, no uso corrente do mercado, é a taxa mensal paga pelos moradores para custear despesas comuns do edifício, como funcionários, limpeza, água e manutenção.

Na locação, a regra geral é que as despesas ordinárias ficam com o inquilino e as extraordinárias — obras estruturais, benfeitorias, fundo de reserva — com o proprietário. A Lei do Inquilinato lista essa divisão.

É um valor que pesa na decisão do comprador e do inquilino, e omiti-lo no anúncio costuma gerar visita perdida.

### Área útil, privativa e total
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Área útil é o espaço interno efetivamente utilizável; área privativa inclui as paredes internas e itens de uso exclusivo; área total soma ainda a fração das áreas comuns do condomínio.

A diferença entre elas explica por que um apartamento anunciado com 90 m² parece menor na visita: o número divulgado pode ser o total, incluindo vaga e fração comum.

Anunciar deixando claro qual área está sendo informada reduz visita frustrada e reclamação.

### Contrato de gaveta
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Contrato de gaveta é o acordo particular de transferência de um imóvel financiado sem a anuência do banco credor, que não é registrado na matrícula.

Quem compra assim não se torna proprietário perante o registro: o imóvel continua no nome do vendedor, e a dívida também. Se o vendedor for executado por outra dívida, o imóvel responde.

É prática arriscada para as duas partes e deve ser substituída pela cessão de direitos com anuência da instituição financeira.